Pygmalion-hatás vagy az árak az égig nőnek

Miközben árrobbanástól tartanak egyes ingatlanpiaci elemzők és portálok, a CSOK Otthonteremtési Kedvezmények blogspot annak járt utána, valóban az égig nőnek-e az ingatlanok árai. Az eredmény meglepő: az önbeteljesítő jóslatként funkcionáló hírekkel szemben egyáltalán nem várható, hogy az ingatlanpiac minden szegmense felfutóban lesz. Sőt! Könnyen hullámvölgy jöhet nemsokára az új ingatlanok piacán is.
A hírekben egymást érik az optimista, burkoltan a vásárlást és mielőbbi CSOK-igénylést sürgető cikkek. Balla Ákos értékbecslő (MRICS), a Balla Ingatlaniroda tulajdonos-ügyvezetője azonban cáfolta a havonta megjelenő hírek hangulatkeltését. Az árak kapcsán leszögezte, nem tapasztalja az ingatlanárak egységes és drasztikus emelkedését. Csak a kurrens helyeken lehet látni emelkedést és az új ingatlanoknál, de itt sem akkora, mint azt a hírek sugallják. Meglátása alapján csak rövid távon mennek felfelé az árak, és amint versenyhelyzet jön létre, várhatóan lejtmenet következik.

A több mint tízéves tapasztalattal bíró értékbecslő elmondása alapján az ingatlanárak egységes emelkedése már csak azért sem várható, mert területileg és adottságában is eltérnek az épületek, azon kívül sosem egy trend, hanem mindig a konkrét adatok alapján lehet egy ingatlan valós árát megállapítani.

Újszerű helyett újat

A használt lakások vásárlásához igénybe vehető CSOK összege a főváros és Pest megye területén nem jelent érdemi segítséget a lakáshoz jutásban. Míg az említett területeken mindenképp önerőt vagy hitelt igényel a CSOK mellett az adásvétel, vidéken vannak olyan területek, ahol vásárolható belőlük ingatlan, vagy nagy részét lefedi az árnak. Viszont az is mérlegelési szempont az adásvételnél, minél gyorsabban és egyszerűbben jut az eladó a pénzhez, tehát a CSOK igénybe vétele, és a vele járó ügyintézés, elbírálás, folyósítás időtartama éppenséggel negatívum is lehet.

Az új építésű ingatlanok megjelenése az ingatlanszakértő szerint biztosan nem fog általános áremelkedést okozni a használt ingatlanok piacán, a külső kerületekben található lakásokat ez nem fogja érinteni, a belvárosi rosszabb állapotú társasházak lakásainak ára pedig várhatóan inkább lefelé fog menni. Ahol a régi és új építésű lakások között nagyon nagy a szakadék, ott a 10-15 milliós használt lakások a 20-30 millió forintos új lakásokkal nem fognak tudni versenyezni, tehát nem várható árváltozás. Viszont a magasabb árfekvésű környéken, ahol hasonló vagy azonos árkategóriáról lehet szó a használt és az új ingatlanoknál – mint például Zugló, Újbuda vagy Angyalföld bizonyos részei –, erős verseny várható. Az emberek ugyanis az egy-két milliós árkülönbséget inkább lenyelik, és az új ingatlant választják, ezzel azonban a használt lakások iránt csökken a kereslet, így az áraik is csökkenni fognak.

Az új lakások árai az égig nőnek?
Nem titok, hogy a folyamatban levő új lakások építése minimális, egészen konkrétan a háborús időszakot idézi. Mint Földi Tibor, a Cordia Zrt. ügyvezető igazgatója nemrég megfogalmazta, a most tervezőasztalon levő fejlesztések csak 2018 végén lesznek elérhetők a CSOK-kal. Vagyis, jelenleg egy szűk kör tudja igénybe venni az új lakásokra felvehető CSOK 10 milliót, ami a kereslet növekedését, és fél, egy éven belül áremelkedést okoz valószínűleg.

A CSOK révén felbuzdult ingatlanfejlesztők viszont az eddig megszokottnál nagyobb alapterületű, CSOK-ra szabott lakásokkal készülnek, ráadásul nagy számban, a kereslet növekedésére apellálva. A +10 milliós, kedvező kamatozású hitelfelvétel is motiváló tényező számukra, hiszen új építésű, 60 négyzetméteres lakást ma 10 millió forintból nem lehet vásárolni.

Viszont érdemes feltenni a kérdést, melyik CSOK igénylő fog erre két évet várni? A 2018-ban a piacra zúduló új ingatlanokkal ráadásul megint elindul a hinta a kereslet-kínálat terén, és az árakat éppenséggel lefelé módosíthatja – amelybe beleszólnak még a CSOK-ra tervezett lakásméretek is.

Tervezőasztalról sem olcsóbb
Balla Ákos úgy látja, az elmúlt években a fejlesztői szakma jó irányba fejlődött, de további megtisztulás várható az építőiparban az új piaci folyamatok révén. Ugyanakkor a tapasztalata az, hogy az alku terén a fejlesztők nem könnyű partnerek. A még tervezőasztalon vagy kezdeti kivitelezési fázisban levő lakások lekötésével nem lehet olcsóbb árat elérni a beruházóknál. Általában az előre meghatározott listaárat érvényesítik a fejlesztők, és az idő előre haladtával, ahogy fogynak a lakások, sok esetben még árat is tudnak emelni a maradék lakáskészletre. Az ingatlanpiaci szakértő egyébként azt tapasztalja, hogy az árak az áfacsökkentésre sem lettek olcsóbbak, és a CSOK-tól talán még drágábbak is lesznek, mert több beruházó azt feltételezi, hogy az „ingyen pénztől” majd könnyelműbbek lesznek a vásárlók.