Régen látott lendületben a szállodapiac

Rég tapasztalt szintre került a magyarországi szállodai fejlesztésekbe vetett üzleti és piaci bizalom. Csak Budapesten mintegy 600-800 ötcsillagos és egy-két ezer négycsillagos vagy annál alacsonyabb kategóriájú szobakapacitást előirányzó projekt előkészítése vagy megvalósítása zajlik, melynek nyomán már a következő 1-2 évben 5-10 százalékkal bővülhet a jelenlegi mintegy 19 ezer szobás kapacitás. Eközben vidéken is több új, nagyobb léptékű projekt megvalósulása is várható többek között a Modern Városok programja keretében. A szektorban ugyanakkor egyre több szálloda küzd a munkaerő-elvándorlás következményeivel, és továbbra is kevés az eszközpótlásra és termékfejlesztésre elhatárolható forrás.

Kiemelkedő optimizmus jellemzi a szállodai tranzakciós és fejlesztési folyamatokat mind Európa-, mind világszerte. 2015-ben a szállodai tranzakciók volumene világszerte rekordszinten, 80 milliárd euró környékén zárt, amelyből Európa részesedése szakértői becslések szerint meghaladta a 20 milliárd eurót. Ezek a számok ráadásul nem tartalmazzák az új fejlesztésű projektek értékét.

Bár az európai szállodatranzakciók zömét tavaly az Egyesült Királyságban hajtották végre, a pozitív folyamatok – mind a tranzakciók, mind a fejlesztések volumene tekintetében – átragadnak Európa más országaira is. „Európában a stabil GDP-növekedéshez rendkívül alacsony, gyakorlatilag nulla százalékos infláció, gyenge euró, rekord alacsony olajárak, és ennek következtében kedvező repülőjegyárak társultak – magyarázza Németh Richárd, a BDO Magyarország hotel és ingatlan tanácsadási üzletágának ügyvezető partnere. – E feltételek dinamikusan hajtották felfelé a szállodai és repülési szolgáltatások iránti keresletet, amit a terrorizmus, a migráció és egyéb globális vagy ország-specifikus kockázati tényezők sem tudtak érdemben visszafogni.”

Budapestre visszatértek a szállodaipari befektetők

Budapesten, ahogy Európa más országainak nagyvárosaiban is közel kétszámjegyű átlagár és foglaltsági növekedést regisztráltak, miközben számos projekt elindításán vagy újraindításán fáradoznak befektetők. A szálloda, mint ingatlantípus és befektetési eszköz ismét felkeltette a fejlesztők figyelmét, több projekt esetében az összehasonlító megtérülési számítások azt jelzik, hogy a jövedelmezőségi mutatók és a kapcsolódó kockázatok kombinációja igen kedvezővé vált. A szálloda tehát ismét valós alternatívája, de legalábbis jó kiegészítője lehet egy hatékony ingatlanportfóliónak.

A BDO jelenleg rendelkezésre álló adatai szerint mintegy 600-800 ötcsillagos és egy-két ezer négycsillagos vagy annál alacsonyabb kategóriájú szobakapacitást előirányzó projekt van valamilyen fejlesztési szakaszban Budapesten, jelentős részük már a hitelezésre egyre fogékonyabb bankok látókörében van. A magasabb kategóriájú szállodák jellemző projektmérete 200 szoba alatti és 20 és 30 millió euró közötti befektetési sávban mozog, míg az alacsonyabb kategóriájú szállodák esetében a szobaszám tipikusan 60 és 120 szoba közé esik, a projektek értéke egyenként jellemzően 4-8 millió euró

Azt, hogy egy adott szálloda márkanévvel, vagy függetlenül, a tulajdonos direkt üzemeltetésében nyíljon meg, sok tényező befolyásolja. Budapesten a magasabb kategóriákban a nemzetközi szállodaláncokkal kötött management vagy franchise szereződések a jellemzőek, míg alacsonyabb kategóriákban az önálló, vagy hazai üzemeltető által végzett üzemeltetést is elfogadják egyes finanszírozók. A fix bérleti szerződésben működtetett szállodák száma kevés, de erre is van példa: tavaly egy prominens helyszínen megépítendő szálloda esetében a német Meininger szállodalánc kötelezte el magát erre a konstrukcióra.

Vidéken is javuló tendenciák

A vidéki szállodapiac helyzete a budapesti és részben a nemzetközi trendektől élesen elválik, ugyanakkor itt is megfigyelhető a foglaltsági és bevételi-jövedelmezőségi mutatók látványos emelkedése. A wellness és gyógyszállodák, valamint a kiemelt nagyvárosokban működő jobb minőségű hotelek kilátásai pozitívak. Ráadásul több új, nagyobb léptékű projekt megvalósulása is várható a Modern Városok programja keretében (pl. Nyíregyházán, Szekszárdon, stb). A hazai és nemzetközi keresleti viszonyok alakulásának vesztesei a vidéki kisebb szállodák, amelyek vagy az adott régióban, településen jellemző gazdasági nehézségek miatt, vagy a management-tudás és szakértelem, továbbá a tőke hiányában nem képesek markáns koncepcióval megszólítani a potenciális vendégköröket. Mind vidéken, mind Budapesten egyre akutabb probléma, hogy a szállodák nem, vagy csak nehezen tudják pótolni a munkaerő-elvándorlás következtében elvesztett munkavállalóit.

Idén is folytatódik az aktív konszolidáció a szállodaiparban

Közvetett hatása van és lehet a budapesti és vidéki szállodaiparban egyaránt a nemzetközi viszonylatban egyre erősödő befektetői és szállodaüzemeltetői konszolidációnak. 2015-ben 12 milliárd dolláros tranzakció keretében vette meg a Marriott International a Starwood szállodaláncot, amelynek eredményeképpen több mint 100 országban 1,1 millió szobával és 5,500 hotellel, valamint 30 különböző branddel rendelkező mega-szállodalánc jött létre. Szintén tavaly vásárolta meg az Accor a Fairmont, egy főleg luxusszállodákat üzemeltető céget, miközben a kínai Shanghai Tartomány Kormányzat tulajdonában álló Jin Jiang nevű állami vállalat megszerezte a Louvre Hotels szállodavállalatot, amely üzlet értékét 1,4 milliárd dollárra becsülik.

„A felsorolt néhány példa a szállodaipar globális konszolidációját jelzi, ami várhatóan további növekedést, fejlesztést, a disztribúciós és online költségek optimalizálását, a tulajdonosi–üzemeltetői viszonyrendszer átrendeződését, az ár-érték arányos minőség javulását, valamint a befektetések jövedelmezőségének, hatékonyságának javulását hozhatják” – jelzi előre a BDO Magyarország partnere.